DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE IN LEGNO, BONUS ED INCENTIVI
LA DEMOLIZIONE CON RICOSTRUZIONE IN LEGNO DI UN EDIFICIO ESISTENTE IN MURATURA PUO’ RAPPRESENTARE UN’OPPORTUNITA’ PER ABBASSARE I COSTI COMPLESSIVI DA SOSTENERE
Buonasera Architetto Crivellaro. Sto valutando, assieme a mio fratello, di acquistare e demolire una casa per sostituirla con una casa prefabbricata in legno. L’attuale casa è in muratura, risale agli anni ’60 e non ha nessun locale interrato (cantine, box, magazzini, ecc.).
Abbiamo una serie di dubbi che vorremmo smarcare prima di prendere la decisione.
Mi capita spesso di consigliare a miei clienti di sostituire l’acquisto di un terreno edificabile (spesso da impresa, con aliquota IVA al 22%), con un immobile da demolire e ricostruire.
Il requisito, chiaro e ribadito a più riprese dall’Agenzia delle Entrate, è il rispetto della cubatura originaria, senzo vincoli di sagoma o sedime. Non è pertanto possibile ricostruire un edificio più piccolo o di volume superiore, pena la decadenza dei benefici.
1. I costi di ricostruzione per la casa prefabbricata, qualora mantenesse la stessa cubatura, sono detraibili per il 65% (Ecobonus) fino ad un massimo di 100.000 € per ciascuno dei proprietari? La nuova casa sara costruita con 2 distinti appartamenti, uno al piano terra ed il secondo al primo piano.
Al termine dei lavori l’edificio dovrà essere accatastato nuovamente. La variazione catastale definirà un unico immobile con due distinte unità abitative, che avranno ugualmente diritto di portare in detrazione individualmente i lavori sostenuti sino ad un massimale di 100.000 €.
2. Qualora la cubatura fosse aumentata, è concesso fino ad un limite del 20%?
3. In caso di cubatura maggiorata, la detrazione viene considerata solo per i costi riferiti alla cubatura preesistente?
Come detto, l’aumento di cubatura determina di fatto una diversa interpretazione sulla consistenza del nuovo immobile, che non può più essere configurato nel suo insieme come una “sostituzione edilizia” della preesistenza, ma una vera e propria “nuova costruzione“. Come tale, non è soggetta ad incentivazione fiscale.
4. I costi per la demolizione, così come i costi di scavo e realizzazione dei locali sotterranei (vorremo realizzare 4 locali interrati ad uso cantine/magazzini e non per il posteggio di automezzi), possono essere scorporati e fruire della detrazione del 50% fino ad un massimo di 96.000 € (Bonus ristrutturazione/costruzione)?
Il medesimo intervento non può ovviamente beneficiare di entrambi i bonus (riqualificazione energetica e ristrutturazione edilizia) e pertanto il consiglio è di optare da subito per quale tipo di agevolazione conviene fruire.
Al contrario se gli interventi di ristrutturazione e quelli di riqualificazione sono ben distinti tra loro, i due tetti di spesa sono chiaramente separati e pertanto cumulabili fino alla soglia massima prevista per entrambi.
Un’altra detrazione che può essere cumulabile alle altre categorie di agevolazioni fiscali è il cosiddetto “Bonus Facciate” che prevede il recupero del 90% delle spese sostenute per il rifacimento delle facciate (rifacimenti di intonaco, tinteggiatura, cornici, semplice ripulitura). Non è comunque un caso che rientra tra quelli che interessano al lettore.
Ribadisco che per accedere ai bonus fiscali, non si deve rientare in alcun modo nella categoria di nuova costruzione; un’eccezione è rappresentata dalle autorimesse pertinenziali (esterne o interrate) che fanno parte dei lavori incentivati, anche se non originariamente presenti nel fabbricato preesistente.
Per dubbi e chiarimenti rispetto a casi complessi come questo è sempre buona norma confrontarsi direttamente con l’Agenzia delle Entrate prima di procedere con i lavori.
Buongiorno, se viene demolita una casa e si ha la possibilità di ricostruirla nel medesimo lotto di terreno ma in posizione differente, si può beneficiare comunque degli ecobonus?
Se una parte della casa, fienile/deposito era già demolita, cambia qualche cosa in termini di usufruibilità degli ecobonus?