RICONVERTIRE UN PICCOLO FABBRICATO AGRICOLO
LA SOSTITUZIONE EDILIZIA DI IMMOBILI ESISTENTI VECCHI E FATISCENTI E’ SICURAMENTE UN INVENTO PREFERIBILE ALLA SEMPLICE RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA
Architetto buonasera. Premetto che sono totalmente ignorante in materia. Sono proprietario di un terreno edificabile a Montalto di Castro (VT), dove mi è permesso costruire circa 75 mq.
Attualmente sul terreno insiste un immobile che in origine era una stalla. Il geometra che ho consultato a Montalto mi dice che dovrò spendere tra 140/160.000 euro. E’ chiaro che oltre al costo della casa in se dovrò sostenere altri costi quali per esempio l’abbattimento dell’attuale immobile e rendere agibile il viale d’ingresso di circa 30 mq, allacci, acqua, Enel, recinzione. Però la cifra 140-160.000 mi sembra eccessiva.
Lei saprebbe indicarmi un importo al mq solo per l’immobile chiavi in mano oppure mi potrebbe indicare una ditta seria a cui mi posso rivolgere nell’alto Lazio? Se può essere di aiuto posso inviarle la pianta dall’alto del terreno e dell’immobile attualmente presente.
Non sempre la ristrutturazione di un vecchio fabbricato esistente risulta economicamente conveniente. Oltre ad un certo livello di obsolescenza, praticamente ogni parte dell’edificio deve essere rimossa o demolita.
La conservazione delle sole strutture portanti, anche se in apparente buono stato di conservazione, richiede di valutare se vi è un rischio di infiltrazioni e risalite di umidità dal suolo (non sono quasi mai presenti adeguate impermeabilizzazioni contro terra). Tali strutture portanti difficilmente sono state dimensionate secondo parametri antisismici, in quanto le norme attualmente in vigore sono molto recenti. Questo comporta un inevitabile adeguamento, di non semplice attuazione, a costi considerevoli e dal risultato inevitabilmente di compromesso.
Tale scenario basta ed avanza per sponsorizzare la demolizione integrale dei vecchi immobili fatiscenti, che consente di ricostruire con caratteristiche strutturali moderne, raggiungendo valori di isolamento termoacustico elevati. Tale ricostruzione può essere realizzata in muratura o mediante i moderni sistemi costruttivi in legno, con tutti i vantaggi lungamente descritti all’interno degli articoli del blog.
Con alcuni accorgimenti, è possibile richiedere gli incentivi fiscali previsti per la riqualificazione energetica (Ecobonus), trattandosi di una vera e propria “sostituzione edilizia”, di muri, tetto ed infissi. l’Agenzia delle Entrate ha chiarito a più riprese che, mantenendo il volume del fabbricato originario, è possibile modificare la sagoma e l’area di costruzione.
La ristrutturazione edilizia ha senso se l’immobile presenta caratteristiche di pregio (storico, architettonico, affettivo) o è soggetto a vincolo (comunale o di Soprintendenza). Ovviamente la situazione cambia drasticamente per tutti gli edifici in buono stato di conservazione, realizzati in epoca recente, che non richiedono interventi pesanti, ma di semplice adeguamento (energetico, impiantistico e di finitura). Ricadono in quest’ambito tutti i lavori finalizzati a migliorare l’isolamento termico mediante coibentazione del tetto, realizzazione di cappotto in facciata, sostituzione degli infissi e dei vecchi impianti per riscaldamento e produzione di acqua calda sanitaria.
