GREZZO VS GREZZO AVANZATO VS CHIAVI IN MANO

I COSTI DI COSTRUZIONE DI UNA CASA PREFABBRICATA IN LEGNO A BASSO CONSUMO CHIAVI IN MANO DIFFICILMENTE POSSONO SCENDERE AL DI SOTTO DI 1.400 € AL METRO QUADRO

Buongiorno Architetto Crivellaro. Ho letto tutti gli articoli del blog e il suo libro è da mesi sul mio comodino.
Quello che ancora oggi mi blocca a partire con la casa sono … i soldi. Io e mia moglie abbiamo delle entrate “normali” con due stipendi e solo l’acquisto del terreno incide per oltre 100.000 €. Lei scrive spesso che è possibile realizzando la struttura e poi completando per conto proprio gli impianti e le finiture.
Io mi arrangio parecchio e sarei capace di occuparmi anche dell’impianto elettrico e di gran parte dei lavori come posa piastrelle, tinteggiature, ecc. So che la cosa non è proprio regolare e che ci vorrebbero in cantiere imprese “legali”….. Magari si potrebbe organizzare i lavori di sabato e domenica.
La domanda è se ne vale la pena economicamente e se non ci sono problemi di garanzie da parte della ditta che fa la struttura. Lei consiglia il grezzo o il chiavi in mano?  Facendo in questo modo, quali sarebbero i prezzi delle case prefabbricate in legno?

Potendo, consiglio sempre di costruire l’edificio “chiavi in mano“.
I vantaggi sono molteplici. Ci si assicura un prezzo certo della costruzione, tempi ragionevoli di cantiere (generalmente brevi e garantiti, anche se qualche mio cliente avrebbe qualcosa da ridire …..), responsabilità globale della ditta costruttrice sull’intera opera, coordinamento tra le squadre con presenza costante di un responsabile tecnico dell’azienda.
Di contro (unico vero contro), un prezzo finale leggermente più alto rispetto a livelli costruttivi inferiori (grezzo avanzato – impianti). La ditta appaltante dovrà necessariamente applicare dei rincari ai costi dei propri subappalti; mediamente va calcolato un aumento finale della spesa del 10% effettivo.
Se il budget è realmente limitato, la rinuncia al “chiavi in mano” può risultare una scelta necessaria, che comporterà un discreto risparmio potenziale, ma anche un impegno diretto del committente in rapporto al proprio cantiere. Impegno che può diventare gravoso tanto più i lavori verranno eseguiti per conto proprio o “in economia”.

Viene infatti a mancare la figura di riferimento della ditta costruttrice del legno, il cui ruolo è quello di subappaltare le varie lavorazioni a ditte esterne ad essa collegate e (generalmente) di fiducia. L’azienda opera in tale senso tramite gli uffici tecnici interni che gestiscono le commesse e i relativi tempi di esecuzione, con la visione costante in cantiere di un responsabile tecnico. Alla direzione lavori incaricata direttamente dal committente spetta un ruolo di verifica e controllo dei lavori.
Tale gestione non è ovviamente possibile se il costruttore si limita al montaggio delle strutture lignee ed esce (più o meno) definitivamente di scena.
In genere ci si aspetta che sia il direttore dei lavori ad accollarsi tale responsabilità. Il committente, salvo eccezioni, non è evidentemente un tecnico e non è pertanto in grado di sostituirsi ad un impresa di costruzioni; è però altrettanto palese che l’impegno del professionista deve essere concordato a priori ed eventualmente accettato dalle parti. Credo sia abbastanza intuibile che si tratta di situazioni operative assai diverse nell’approccio al cantiere e nell’impegno (tanto del committente, quanto della direzione lavori).

In un cantiere al grezzo il vantaggio per il committente è fondamentalmente economico. Ad esso spetta il ruolo di acquistare in proprio il materiale per il lavori “in economia”, scegliere le varie ditte e di metterle a disposizione del professionista. Quest’ultimo dovrà fornire le indicazioni operative e coordinare i lavori, predisponendo i necessari dettagli tecnici, verificando che l’esecuzione delle opere sia conforme a quanto richiesto, coinvolgendo di volta in volta gli altri professionisti. Tale aggravio di lavoro va riconosciuto economicamente in quanto è inevitabile che la direzione lavori sia presente costantemente in cantiere. In questo scenario il committente dovrebbe supportare il proprio tecnico quotidianamente, dato che i cronoprogrammi andranno costantemente aggiornati.
La costruzione di una casa in legno “chiavi in mano” comporta maggiori costi, bilanciati da una certezza di tempi e costi di costruzione, limitata possibilità di errori, modifiche e ripensamenti (che possono a loro volta far lievitare la spesa finale). Per questo motivo i reali vantaggi economici di una costruzione al grezzo sono quasi sempre poco significativi a consuntivo.