L’ALIQUOTA IVA SUI TERRENI EDIFICABILI

L’ALIQUOTA IVA SUI TERRENI EDIFICABILI

CHI ACQUISTA DA IMPRESA UN TERRENO EDIFICABILE DOVRA’ VERSARE AL FISCO UN’ALIQUOTA IVA ELEVATA, PARI AL 22%, ANCHE PER LA REALIZZAZIONE DELLA PRIMA CASA DI ABITAZIONE.

Gent.le Architetto, ho letto attentamente il Suo interessantissimo blog, ma non ho trovato un riferimento circa la fiscalità sull’acquisto del terreno edificabile.
Come noto l’acquisto del terreno edificabile da impresa di costruzione è soggetto ad IVA al 22%.
Se invece acquistiamo il terreno con il grezzo e possiamo usufruire delle agevolazioni per la prima casa l’IVA è al 4%.
Quanto sopra mi sembra enormemente svantaggioso per le “case prefabbricate” in quanto non credo esistano imprese che siano disposte ad acquistare il terreno e fornire il “grezzo”.
In alternativa è possibile considerare “grezzo” la costruzione della platea di fondazione?


Chi ha la fortuna di possedere (o ricevere in eredità) un terreno edificabile su cui erigere la propria abitazione a basso consumo, dovrà accollarsi numerosi costi (oneri comunali, tecnici, notaio, fondazioni, mobili, trasloco), oltre all’acquisto della casa in legno vera e propria, ma si sarà risparmiato una bella fetta di spesa, rendendo comunque finanziariamente interessante l’intervento rispetto all’acquisto di un immobile esistente (meno efficiente energeticamente).
L’incidenza economica del terreno resta infatti elevata su gran parte del territorio nazionale e, acquistando da un’impresa o società immobiliare, tale costo è ulteriormente appesantito da un’aliquota fiscale che non agevola certamente la realizzazione di una prima casa di abitazione, pari al 22% dell’importo.

Esiste un escamotage abbastanza diffuso che consente di scaricare l’IVA ordinaria sull’immobiliare proprietaria del terreno, la quale andrebbe a vendere all’acquirente il lotto comprensivo di immobile al grezzo; in questo caso infatti la normativa prevede la possibilità di applicare solamente l’aliquota agevolata, permettendo un notevole risparmio.
In alternativa tale operazione potrebbe essere gestita dalla ditta di case in legno, come esposto dal lettore. Ovviamente i soggetti venditori devono disporre della liquidità del cliente per tutte le spese, ma quest’ultimo non comparirà formalmente come acquirente sino al rogito della costruzione grezza.
In apparenza l’operazione (legale, ma un po’ sul filo….) sembra abbastanza semplice, ma vanno compresi un paio di aspetti di non semplice gestione, che non andrebbero sottovalutati.

Il committente ha la possibilità di divenire l’effettivo proprietario dell’edificio solo all’ultimazione del grezzo (comprensivo del terreno), ma dovrà comunque pagare di tasca propria tutte le spese di acquisto sino al raggiungimento di tale livello, senza reali garanzie da parte della ditta.
Ovviamente è consigliabile sottoscrivere un accordo che preveda alcune forme di tutela, che difficilmente risulteranno efficaci nel caso malaugurato di fallimento del soggetto prestanome.
Qualora vi sia un effettivo interesse da parte di una società (impresa, immobiliare o ditta costruttrice) a seguire questo iter, è inevitabile che venga richiesta all’acquirente una copertura economica dei rischi e delle varie spese da sostenere (a partire dall’IVA non agevolata, che potrebbe non essere del tutto recuperata come detrazione fiscale).
In molti casi tale spesa aggiuntiva andrà ad erodere parzialmente il vantaggio fiscale, rendendo poco conveniente tale operazione in rapporto al rischio.

5 Commenti

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    Anonymous agosto 23, 2011

    Avendo gia un terreno sa se magari sulla complessità della casa,chiavi in mano, si puo avere l’IVA al 4%?ovviamente 1à casa

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    ARCH. PAOLO CRIVELLARO agosto 26, 2011

    Avendone diritto, l’IVA sarà al 4% su tutto il contratto stipulato con il costruttore, anche sul chiavi in mano.

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    andrea aprile 18, 2014

    a me l’impresa ha assicurato che acquisterà il terreno poi io comprerò dall’impresa come prima casa al 4%. sono di Parma.

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    Vincenzo gennaio 11, 2016

    Se invece il proprietario del terreno è un privato, allora – a detta di un notaio che ho interpellato – si paga la tassa di registro del 9% e non conta prima casa o meno. Mi chiedo se l’escamotage del passaggio attraverso una società immobiliare o la ditta costruttrice possa servire, qualora volessi farmi la prima casa. Lei cosa ne pensa, Architetto?

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    angelo marzo 02, 2016

    Salve Architetto
    pure io ho lo stesso problema di Vincezo
    attendo con ansia la sua info

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