CASE IN LEGNO: QUALE IVA SUL TERRENO?

CASE IN LEGNO: QUALE IVA SUL TERRENO?

L’AUMENTO DELL’ALIQUOTA IVA DAL 20 AL 21% NON E’ CERTO UNA BELLA NOTIZIA PER CHI SI ACCINGE A COSTRUIRE IN PROPRIO UNA CASA IN LEGNO.

Per l’agevolazione dell’IVA al 4% sulla compravendita di un terreno edificabile da società a privato, lei accenna a rare eccezioni.
Vorrei sottoporle due casistiche.
Prima opzione, il privato all’atto notarile di compravendita del terreno edificabile allega un progetto e documentazione atta a dimostrare che il terreno viene acquistato per la realizzazione, in tempi stabiliti, di una casa prefabbricata imputabile come prima casa.

Seconda opzione, assumendo che la società venditrice del terreno accetti di presentare e realizzare il progetto a proprio nome, assumendosi il pagamento degli oneri, la realizzazione della platea ed un eventuale preventivo e ordine alla ditta costruttrice, redigendo l’atto di compravendita con l’acquirente al completamento della platea.
A suo parere, ritiene che una delle due opzioni possa rientrare nella casistica di rare eccezioni?


La prima opzione mi appare poco percorribile, poiché non è sufficiente dimostrare all’erario che la finalità del lotto è la costruzione di un’abitazione in prima casa.
L’aliquota al 4% è un’agevolazione fiscale che esclude le abitazioni di lusso e che mira ad favorire l’acquisto di un bene primario come la prima casa di abitazione, ma non dei terreni.
Si può discutere o meno sulla presunta correttezza di questa valutazione, consapevoli che il fisco italiano non ammette questa logica, senza eccezioni.
L’unica possibilità di abbassare l’incidenza dell’IVA è che il costruttore si accolli l’acquisto del terreno e che la vendita della casa avvenga in una fase successiva alla costruzione del grezzo.
In teoria può sembrare una strada percorribile, ma vanno evidenziate alcune problematiche.

Il costruttore deve esporsi finanziariamente ed assumersi numerosi rischi, poiché non è detto che la vendita della casa vada a buon fine.
I grossi costruttori di case in legno difficilmente saranno interessati alla proposta, mentre è probabile che le piccole aziende locali valutino vantaggiosamente l’operazione.
Il rischio d’impresa impone però di considerare un costo aggiuntivo (forfettario o in percentuale) che andrà ad abbattere i vantaggi fiscali per l’acquirente.
La soluzione appare pertanto piuttosto complicata e richiederà un rapporto di fiducia tra le parti, poiché anche la ditta potrebbe cambiare idea in corso d’opera.
L’incidenza di un terreno edificabile sulla costruzione di una casa in legno grava pesantemente sui costi finali.Le poche aree edificabili disponibili sulla maggior parte del territorio italiano vengono vendute a caro prezzo e rendono necessaria una disponibilità economica importante, non alla portata di tutte le tasche.
L’incremento percentuale dell’aliquota IVA è comunque compensato da una leggera discesa dei prezzi, dovuto al calo della richiesta per la congiuntura economica ed alla maggiore difficoltà nella concessione dei finanziamenti da parte degli istituti bancari.
L’acquisto congiunto di un lotto edificabile (ad esempio in cooperativa) potrebbe rivelarsi la soluzione migliore per abbassare i costi (e non solo dell’acquisto del terreno), poiché un intervento plurifamiliare abbatterà i costi fissi, suddividendo equamente le spese.

1 Commento

Commenta

La tua mail non verrà pubblicata. *